Porté par la croissance chaque année de la population étudiante locale et étrangère en France, le marché de l’immobilier locatif destiné à cette typologie de demandeurs de logements demeure très dynamique. Ce marché propose de plus en plus de belles opportunités d'investissement, couplé au statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci est un statut fiscal permettant de gommer une importante partie de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.
Face à cette diversité des offres, quel serait le meilleur choix : appartement classique ou résidence avec services ?
L’appartement classique : plus de flexibilité
En vous tournant vers cette option, vous réalisez un investissement plus traditionnel à multiples avantages. En premier lieu, la flexibilité par rapport à un choix sur mesure. Vous avez la liberté de cibler des zones à fort potentiel locatif, à proximité des universités, des transports en commun ou des centres-villes, en fonction de vos propres critères. La taille de l'appartement peut être ajustée en fonction des besoins des étudiants (studio, T1 au T5), avec la possibilité de réaliser des travaux d’agrandissement au fur et à mesure, si besoin. L’aménagement peut être spécialement choisi pour séduire une cible précise (étudiants internationaux, sportifs). Cette personnalisation peut valoriser le bien et justifier un loyer plus élevé.
Autre avantage de taille : le coût d’acquisition moins élevé comparé à celui d’un appartement dans une résidence étudiante. Ces dernières incluent en effet des prestations supplémentaires.
Par ailleurs, vous disposez d’une maîtrise totale de la gestion du logement : en commençant par la sélection des locataires et la détermination des loyers. Vous conservez également une grande liberté dans les différentes prises de décision.
Attention aux inconvénients : vous endossez la totalité de la gestion locative, de l’entretien et du suivi relatif à l’évolution des réglementations de la LMNP. À cela s’ajoute la concurrence, en sachant que le marché de la location d'appartements classiques est plus saturé.
La résidence avec services : une gestion professionnelle prise en main par un spécialiste
Si vous souhaitez vous décharger de la gestion locative, alors la résidence étudiante représente une option particulièrement intéressante. Un professionnel se charge de la mise en location entièrement meublée et équipée, de la collecte des loyers ainsi que de l'ensemble de l’entretien et des rénovations. Vous signez un bail commercial avec ce dernier, dans lequel vous convenez d’un commun accord le montant des loyers. Ces revenus locatifs sont fixes, quel que soit le taux d’occupation : un des autres points forts de la résidence étudiante. Notons aussi que cette dernière attire une clientèle étudiante spécifique, souvent plus solvable. Tous ces atouts impactent positivement sur le rendement et la rentabilité finale de votre investissement.
Toujours est-il que la résidence étudiante a un coût, dont le prix d’acquisition élevé puisque vous achetez non seulement le logement et le mobilier, mais aussi l’expertise du gestionnaire. De plus, si vous comptez opter pour une sortie d’investissement, vous ne disposez que de l’option revente, le logement ne pouvant être occupé à titre de résidence principale, car exclusivement destiné à la mise en location.
Quels critères pour choisir ?
Le choix entre un appartement classique et une résidence avec services dépendra de plusieurs paramètres. En premier lieu, le budget. Considérez aussi votre profil d’investisseur : êtes-vous prêt à vous investir dans la gestion locative ou préférez-vous déléguer ? Quels sont vos objectifs : la recherche d’une rentabilité immédiate ou un investissement à long terme ?
Soulignons que quel que soit votre choix, c’est-à-dire logement étudiant classique ou résidence étudiante, vous profitez de tous les avantages issus de la LMNP, tandis que vous devenez un micro-entrepreneur, sur le plan juridique. Vos loyers sont imposés au même titre que les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
